Андрей Березин (Евроинвест): Ипотека идет на вторичку
Андрей Березин (Евроинвест): Ипотека идет на вторичку
Хотя государство хотело бы уменьшить активность на рынке жилищных кредитов, этого пока не удается достичь
Рынок ипотечного кредитования в России продолжает расти, даже несмотря на усилия государственного регулятора – Центрального банка РФ, направленные на ограничение числа новых ипотечных сделок. В основном его тянет вверх активность покупателей, приобретающих вторичное жилье. Каковы показатели рынка сейчас и что может изменить сложившуюся ситуацию – читайте в нашем материале.
Центробанк боится избыточной закредитованности
Например, во втором по значению городе страны, Санкт-Петербурге, за первые пять месяцев нынешнего года было выдано немногим более 23 с половиной тысяч ипотечных займов. Это совсем ненамного, всего на 0,7% выше показателя аналогичного периода прошлого года, но сам факт сохранения позитивной динамики в нынешних условиях показателен.
Дело в том, что Центральный банк России последовательно пытается охладить рынок, опасаясь чрезмерно резкого роста долговой нагрузки на россиян. Последняя может, при определенных условиях, стать фактором дестабилизации финансовой системы страны в целом, поэтому ЦБ еще с лета прошлого года начал вводить ограничительные меры. Среди прочих, например, регулятор ввел фактический запрет на применение субсидированных ипотечных схем от застройщиков, а позже приступил к вопросу «пессимизации» использования траншевой ипотеки.
Очередной набор ограничительных новаций от Центробанка РФ вступает в силу с первого июня. В частности, с этого периода начали свое действие ряд надбавок к коэффициентам риска для банков, реализующих ипотечные программы. В частности, банкам придется закладывать дополнительные финансовые резервы за выдачу ипотечных кредитов клиентам, чей стартовый взнос за жилье составляет менее 20%, или тем, у кого долговая нагрузка при использовании кредита вырастает выше уровня в 60% от ежемесячного дохода. А уже с первого января будущего года этот набор критериев будет дополнительно ужесточен – например, повышенные надбавки будут действовать при первоначальном взносе меньше 30%.
Определенные основания для такого беспокойства со стороны Центробанка есть. В частности, результаты исследований финансового института Дом.РФ демонстрируют, что за полгода средний ипотечный платеж в России вырос примерно на 20% и сейчас составляет 31 тысячу рублей в месяц. Причем в столичных городах темпы роста еще выше – например, в Санкт-Петербурге на рынке первичного жилья средний размер платежа вырос на 30%, достигнув уровня 33 тысяч рублей.
А уже в следующем году средний уровень месячного платежа по кредитам за жилье может подскочить еще сильнее. Это произойдет, в случае если не будет продлено действие государственных льгот по ипотеке на приобретение жилья в новостройках. О возможности пролонгации действия льготных программ пока идут лишь смутные разговоры в кулуарах, но никакой определенности нет.
Вторичка дешевле, и это главное
Между тем, уже сейчас все большее число покупателей выбирают для себя не новостройки, а жилье на вторичном рынке. Тот же Центробанк в своей статистике отмечает, что по итогам мая на первичку приходится уже менее 40% всех выданных ипотечных кредитов, тогда как полгода назад их было больше половины.
Основная причина такого роста популярности вторичного жилья – цена. Хотя для вторички нельзя применить льготную программу ипотеки, разница в стоимости квадратного метра позволяет это компенсировать. В ряде популярных локаций зазор между стоимостью «квадрата» на первичном и вторичном рынке может составлять 15% и даже выше. Что, с учетом в целом высокого уровня цен, способно стать критически значимым фактором выбора для многих россиян.
Крупнейшие банки страны также отмечают эту тенденцию. В Сбербанке говорят о том, что ипотека на вторичное жилье в их объеме выдачи по Санкт-Петербургу составляет около 60%. В свою очередь, публикуемая банком ВТБ информация свидетельствует о практически двукратном росте доли сделок со вторичным жильем за период с начала нынешнего года.
По мнению экспертов, определенные отличия ситуации в северной столице от общероссийских показателей связаны, в первую очередь, с тем, что в Санкт-Петербурге процессы восстановления ипотечного кредитования после спада прошлого года происходят несколько медленнее. А замедление это происходит в том числе и потому, что часть потенциальных клиентов рынок второго по значению города страны теряет в пользу сопредельной Ленинградской области. Покупателей уводит туда и более низкая цена, и более широкий выбор вариантов недвижимости для приобретения.
Девелоперы не дают огню погаснуть
Но как так получилось, что в Ленинградской области, которая всегда в части жилищного строительства следовала в фарватере Санкт-Петербурга, условия для приобретения жилья стали лучше? Отчасти ответ на этот вопрос связан с существующими градостроительными ограничениями – в области они по ряду моментов мягче, чем в городе.
Но нельзя сбрасывать со счетов и позицию самих игроков рынка, то есть девелоперов, давно работающих на местных рынках. Очень многие из них давно поняли, что именно за пределами формальных границ города открываются наиболее широкие возможности для качественной, комплексной застройки.
Кроме того, кризис прошлого года наглядно продемонстрировал важность модернизации подходов к строительству и проектированию жилья – и этот месседж также был воспринят девелоперским сообществом Ленинградской области. Одним из примеров может служить опыт Андрея Березина и «Евроинвеста» – строительной компании, возглавляемой им.
В условиях снижения активности рынка в прошлом году компания предприняла целый ряд мер, в том числе маркетингового характера, предоставив своим потенциальным клиентам возможность выбирать между ипотекой со сниженной ставкой, рассрочкой на долгий срок, или специальными ценовыми предложениями.
Но куда важнее маркетинга стали вложения в новую концепцию строительной деятельности. В возглавляемом Андреем Березиным «Евроинвесте» она именуется 3ID, и основана на сочетании широкого использования технологий умного дома, и обязательного включения в структуру возводимых ЖК больших площадей под общественные пространства и социальные объекты.
«В домах внедрены автоматические системы «умного» дома, которые направляют все сведения напрямую в управляющую компанию. Также для удобства жителей на территории кварталов работает Wi-Fi. Во всех кварталах предусмотрены iD-клубы для проведения деловых и дружеских встреч, лекций, мастер-классов, обучения и общения. Формат выбран в зависимости от потребностей резидентов. Это хорошая возможность для нетворкинга, налаживания дружеских отношений с соседями, полезного и комфортного досуга, развития в карьере и получения качественного образования», — перечислял преимущества своей концепции Андрей Березин из «Евроинвеста».
И эти вложения получили весьма высокую отдачу, в том числе финансовую. Компания за год только от продажи жилья на территории Ленинградской области получила на два миллиарда рублей больше, чем годом ранее, и вошла в число трех самых успешных застройщиков региона.
Таким образом, на примере «Евроинвеста» становится легко дать ответы и на вопрос о причинах перетока покупателей из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, и на более масштабный вопрос о том, почему активность на ипотечном рынке не снижается. Похоже, активная позиция девелоперов является здесь одним из главных факторов.
| Результаты ипотечного рынка в Санкт-Петербурге | |||
| Выдано кредитов, млн. руб | Средневзвешенная ставка, % годовых | Просроченная задолженность, млн. руб | |
| Январь 2023 | 14675 | 6,66 | 2808 |
| Февраль 2023 | 21111 | 7,25 | 2911 |
| Март 2023 | 28989 | 7,59 | 2910 |
| Апрель 2023 | 29076 | 8,08 | 2892 |